昔日黑马失速：新城控股 2025 年业绩深度复盘
曾经被视为行业黑马的新城控股，如今不得不面对核心指标持续下行的严峻现实。近日，随着 2025 年度业绩报告的披露，这家房企的困境彻底摆上了台面。全年营业收入530.12 亿元，同比下降 40.44%，归母净利润更是创下了近五年新低。当期计提资产减值准备 16.57 亿元，进一步拖累了盈利表现。
创始人***案中力挽狂澜的董事长兼总裁王晓松，并没有借助“祸兮福所倚”带来的时间与空间稳住局面，反而在资产腾挪后，让新城控股的危机不断加大。一年内到期有息债务 127.48 亿元，可自由支配资金仅 44.77 亿元，短期资金缺口超过 82.71 亿元。 王晓松把最后的希望压在吾悦广场上，但截至 2025 年末，超九成投资性房地产已被抵押，手里能打的牌不多了。
从年赚 126 亿到 6.8 亿：利润断崖式下跌
2025 年，新城控股实现营业收入 530.12 亿元，同比下降 40.44%。其中，房地产开发销售业务收入 390.04 亿元，同比下滑 48.71%。公司方面的解释很简单：物业销售收入少了。时间拉回 2019 年，那一年新城控股合同销售额冲到 2708.01 亿元，是公司历史上最高光的时刻。也正是在这一年下半年，王晓松接过帅印。
他上台后的第一件事，不是继续冲规模，而是叫停了拿地。公开资料显示，2022 年新城控股只新增了 2 宗地块，2023 年只摘了一宗杭州地块。此后，新城控股再未新增任何一宗土地。断供土储的后果，很快体现在销售上。2025 年，新城控股合同销售额仅 192.7 亿元，较 2019 年峰值下滑 92.88%。与此同时，物业出租及管理业务的毛利率也在走下坡路，2025 年该业务毛利率为 69.77%，创近五年新低。
主营业务全面滑坡，归母净利润自然好看不了。2025 年，这一数字仅为 6.8 亿元，同比再降 9.61%。北京商报记者梳理历年年报发现，2021 年新城控股归母净利润还有 125.98 亿元，到 2025 年只剩下 6.8 亿元，缩水了 94.6%。当年赚的钱，现在连个零头都不到。
当年抢的地成了今天的坑：高溢价土储的反噬
王晓松上任后一直在收缩，但他收得再快，也快不过当年扩张留下的烂摊子。那些年高溢价抢下的地块，如今成了财务报表上每年都要撕开一次的伤口。2016 年，新城控股喊出了“千亿战略计划”，珠三角是重中之重。短短半年，新城在珠三角拿下 8 个项目，佛山是第一站。
2016 年 12 月，新城控股以 42.74 亿元竞得佛山南海狮山地块，溢价率 274%，楼面价 9854 元/平方米，刷新了当时狮山的地价纪录。而同一时期，该区域在售房价约 9000 元/平方米，楼面价比房价还贵。这块地后来被开发为新城璟城，价格起起伏伏，始终没能卖到 2 万元/平方米以上。到后来，项目降至 1.1 万元/平方米左右，几乎贴着地价出货。
随着房地产市场进入深度调整期，早年那些高溢价抢来的项目，资产价值持续缩水。2025 年，新城控股计提各类资产减值准备共计约 16.57 亿元，其中存货跌价准备 11.51 亿元。这笔计提直接减少了当年归母净利润 15.57 亿元。梳理发现，2021 年至 2025 年，新城控股累计计提存货跌价准备近 200 亿元。每一年，这些数字都在提醒：当年的激进，总要有人买单。
127 亿元债务压顶：现金流告急
比盈利下滑更让人坐不住的，是现金流。截至 2025 年末，新城控股有息债务规模为 509.74 亿元。但短期偿债压力反而更大了，一年内到期有息债务 127.48 亿元，比 2024 年增长 6.34%。2025 年末，新城控股在手货币资金 68.03 亿元，其中受限资金 23.26 亿元，真正能自由支配的只有 44.77 亿元。算下来，短期债务缺口 82.71 亿元。
这笔账，王晓松每天都在算。对于具体资金安排及偿债计划，公司表示不方便对外透露。与此同时，新城控股自身的“造血”能力也在走弱。2025 年经营活动产生的现金流量净额为 14.25 亿元，同比下降 5.79%。开发业务卖不动，债务压力一天比一天重，王晓松只能把全部希望寄托在吾悦广场上。
吾悦广场成最后底牌：资产抵押 nearing limit
吾悦广场成了最后的“压舱石”。2026 年 3 月 7 日，新城控股公告，其商业不动产 REITs 项目已获***及上交所受理。此外，新城控股持续用吾悦广场做抵押融资。2024 年，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资规模约 205 亿元，2025 年又新增了约 125 亿元。
但问题是，好资产经不起这么反复抵押。截至 2025 年末，新城控股投资性房地产账面价值 1210.69 亿元，其中1094.45 亿元已因融资抵押受限，未抵押的只剩 116.24 亿元。换句话说，手里能拿出来换钱的“家底”，已经快见底了。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，当前多数房企可用于商业抵押贷款的优质资产已基本见底，依赖存量商业资产变现的融资模式不具备可持续性。经营性物业抵押贷款仅是央行推出的阶段性工具，政策执行期截至 2026 年 12 月 31 日。若 2027 年相关政策终止，房企将无法新增存量商业物业贷款，进而形成资金压力双向挤压的局面。
曾经，新城控股靠着“住宅 + 商业”双轮驱动，在行业里杀出一条血路。如今，开发业务失速，商业板块增长见顶，早年激进扩张埋下的雷一个接一个爆开。利润被吞噬，现金流告急，吾悦广场这张底牌也快打完了。 王晓松接手新城控股七年，能用的招都用了，能卖的都卖了，能押的都押了。到头来，这家曾经的行业黑马，依然站在进退两难的悬崖边上。
