2025 年年报窗口期正式开启，房地产行业的“成绩单”引起了广泛关注。 碧桂园、旭辉控股、佳兆业、远洋集团这四家此前深陷债务危机的房企，纷纷披露了最新业绩。数据显示，它们在债务重组的推动下，实现了归母净利润的扭亏为盈，四家合计盈利超过 800 亿元。这一数据看似亮眼，但我们需要透过现象看本质。
这份盈利并非来自卖房收钱，而是源于债务账面价值的削减。 虽然沒有形成真实现金流入，但对于这些困境中的房企而言，卸下巨额债务包袱已经是至关重要的阶段性胜利。旭辉控股 2025 年未偿还债务降至 504 亿元，比去年减少了超 360 亿元；碧桂园的有息负债也同比下降 42%，降至 1480 亿元。业内人士看得很透，所谓的业绩反转，本质仍是“以时间换空间”，将短期的偿债压力向后递延。对于这些企业来说，真正的挑战在于后续经营能否回归正轨。
四家房企合计盈利超 800 亿元，扭亏为盈成普遍特征
随着 2025 年财报的陆续披露，一个显著的趋势浮出水面：此前陷入债务危机的多家房企，通过债务重组实现了归母净利润的扭亏为盈。远洋集团最先发榜，全年归母净利润录得 67.56 亿元，相比之下 2024 年同期还是亏损 186.24 亿元，同比大幅增长 136.28%。随后，碧桂园、佳兆业、旭辉控股也先后披露业绩，2025 年全年归母净利润分别录得 32.61 亿元、525.55 亿元及 176.66 亿元，同比增幅均超过 100% 甚至更高。
上述四家房企 2025 年合计归母净利润达 802.38 亿元。 扭亏为盈成为 2025 年出险房企的普遍特征，而它们给出的理由高度一致：债务重组。旭辉控股、佳兆业及远洋集团在财报中明确披露，2025 年债务重组收益分别约为 414.32 亿元、853.74 亿元和 468.72 亿元。碧桂园的境外 177 亿美元债务重组也在 2025 年底生效，境内债券重组方案全部通过。
中指研究院企业研究总监刘水解释得很清楚：债务人在债务重组中，因重组债务账面价值超过清偿现金、非现金资产公允价值或重组后债务账面价值而产生差额，该差额需一次性计入当期利润，形成“债务重组收益”。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析指出，这为房地产行业风险化解释放了多重积极信号，既提供了可行路径，也为企业经营层面持续向好提供了有效举措。当前房地产行业债务风险化解已逐步进入尾声，整体呈现稳步向好态势。
重组成功利好不只有表面数据，深层影响是债务结构优化
账面修复只是债务重组的表象，更深层的影响在于房企债务指标的修复及债务结构的优化。这为房企争取了调整时间，也为日后经营改善赢得了空间。以碧桂园为例，2025 年总负债 7678.61 亿元，较 2024 年同期减少债务 2167.28 亿元；借贷从 2024 年底的 2535 亿元降至 2025 年的 1480 亿元，降幅高达 42%。
债务规模缩减的同时，碧桂园的债务结构也完成了调整。财报显示，2025 年末，碧桂园一年内需偿还的借贷为 1071.84 亿元，较 2024 年同期减少 302.29 亿元，短期偿债压力明显下降。 但短期债务缩减并非凭空消失，一部分通过债务重组直接核销，另一部分递延至远期偿还。财报显示，2025 年碧桂园五年后偿还的债务从 2024 年的 0 元增至 14.08 亿元。多家出险房企都采取了类似操作，旭辉控股一年内到期的各类债券合计 142.9 亿元，同比下降 77.68%，而一年后到期的款项则显著增加。
谢逸枫表示，房企短期债务规模显著缩减，以时间换空间为企业经营修复创造条件。 这既为修复资产负债表、稳定现金流赢得缓冲期，也对后续经营造血能力的恢复形成支撑，有效延长了经营复苏的周期，为企业调整策略、推进业务修复预留了空间。
从保交付到自我造血，2026 年才是核心考验
房企财务层面的“结构升级”，本质仍是以时间换空间，将短期偿债压力递延至远期，并未完全消除债务，但为房企争取了调整时间，得以集中精力修复自身造血能力。2025 年，各大房企将保交付作为破局关键。佳兆业在深圳、广州等地交付 18 个项目；碧桂园 2025 年交付 17 万套，三年累计交付近 115 万套；旭辉控股整体交付率 99%；远洋集团三年共交付住宅超 12 万套。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，保交付是房企经营的关键环节。 若无法保障楼盘顺利交付，企业后续项目运营与资金回笼便失去基本支撑。保交付是企业持续经营的基础，只有交付落实，经营发展才具备可持续性。当前资本市场也高度关注房企保交付进展，将其视为企业现阶段经营工作的核心任务。
但从经营本质来看，如何真正修复自身造血能力，仍是 2026 年摆在各大房企面前的核心问题。2025 年碧桂园、旭辉控股、佳兆业、远洋集团的合同销售额同比分别下降 30.06%、52.2%、17.9% 和 25%。销售数据的下滑提醒我们，债务重组完成不等于企业真正“上岸”。 刘水分析称，如果后续销售不畅、经营未改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。必须将债务重组视为新起点而非终点。
谢逸枫认为，当前房企借助债务重组有效缓解了短期债务压力。除加快销售回款外，提升自身造血能力可从多方面发力：
1. 加快处置不良资产与非主营业务，及时回笼资金。
2. 加速推进优质资产处置变现，积极拓展新型融资渠道。
3. 通过商业地产 REITs、经营性物业贷款等方式盘活资产，补充现金流。
4. 依托持有型商业物业、物业服务等板块，打造持续稳定的收益来源，夯实长期经营能力。
总而言之，这份成绩单是房企走出困境的第一步，但距离真正的健康运行，还有很长的路要走。稳步推进保交付、恢复业务能力、有序清偿存量债务，才是实现可持续稳健发展的关键。
